Kotitalo-lehden uutisia

Tilaa syöte syöte Kotitalo-lehden uutisia
Taloyhtiöiden lehti
Syötteen kokonainen osoite. 7 kuukautta 2 viikkoa sitten

Ilmastoahdistus on ihan ok, sillä aina ei jaksa olla tehokas

Ti, 12/17/2019 - 13:01

Tiedätkö oman sähkönkulutuksesi kilowattitunteina (kWh) vuodessa? Minä en, eikä mitä ilmeisemmin kovin moni muukaan.

Tietämättämyys omasta sähkönkulutuksesta kävi selväksi, kun kysymys esitettiin huoneelliselle ihmisiä ja vain muutama käsi nousi.

Painetta oman energiankulutuksen seuraamiseen tulee monelta suunnalta, koska energiantuotanto on vahvimmin ilmastonmuutosta edesauttava asia. Apuakin löytyy jo kiitettävästi, sillä markkinoille tulee jatkuvasti erilaisia palveluja kulutuksen seurantaan.

Silti moni, minä mukaan lukien, kärsii ainakin välillä ilmastoahdistuksesta. Jo sana energiatehokkuus ahdistaa: taas yksi vaatimus olla tehokas ja kunnon kansalainen, joka laskee huonelämpötilaa, sammuttaa ahkerasti valoja ja käy pikaisesti suihkussa. Kaiken lisäksi mielessä kaihertaa se, että yhden ihmiset teot ovat pisara valtameressä niin massiivisen asian kuin ilmastonmuutoksen edessä.

Etenkin laihoihin tuloksiin päättyneen Madridin ilmastokokouksen jälkimainingeissa monen mielestä tuntuu turhalta tehdä mitään ilmastotekoja, kun suuret saastuttajamaat ovat tyrmänneet ihmisten ilmastohuolen. Väitän silti, että vastuuta kannattaa ottaa, vaikka päättäjät eivät ainakaan vielä pysty parempaan.

Onneksi monet tahot, kuten kaupungit, yritykset, järjestöt ja taloyhtiöt, tarjoavat mahdollisuuden olla energiatehokkaita yhdessä. Suomessa on noin 90 000 taloyhtiötä, ja kaikilla näillä on mahdollisuus parantaa omaa energiatehokkuuttaan. Taloyhtiön hallituksella on tässä keskeinen rooli, mutta onneksi senkään ei tarvitse olla isojen kysymysten äärellä yksin.

Suomalaisista taloyhtiöistä noin 50 000 ostaa isännöintipalveluja. Kun hallitus, osakkaat, asukkaat ja isännöinti yhdessä päättävät parantaa taloyhtiön energiatehokkuutta, saadaan aikaan merkittäviä asioita.

Lue lisää: Kelpaisiko pienempi energialasku? Näin kulutusta ja energiahukkaa voi pienentää taloyhtiöissä

Ihan aluksi kannattaa selvittää taloyhtiön energiankäytön tilanne ja katsoa pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma yhdessä isännöinnin kanssa. Tämän jälkeen on tärkeää kysyä osakkailta ja asukkailta, miten paljon he ovat valmiita panostamaan energiatehokkaampaan asumiseen. Osakas- ja asukaskyselyn jälkeen luodaan taloyhtiöstrategia, jossa otetaan huomioon kiinteistönpito ja korjausrakentaminen myös energiatehokkuuden näkökulmasta.

Lue lisää: Taloyhtiön vedenkulutus väheni 25 prosenttia pienillä muutoksilla

Yksi asia on kuitenkin ratkaiseva siinä, miten taloyhtiö onnistuu. Se on asenne. Jos energiatehokkuus on ihmisten mielestä yhtä kuin elintasosta tinkiminen, muutoshalu on pientä. Mutta jos se onkin esimerkiksi elämänlaadun paranemista, pienempää sähkölaskua, helpompaa kierrättämistä, tiiviimpiä ikkunoita, viherpihoja ja -kattoja sekä muuttuvia säätiloja paremmin kestäviä rakennuksia, asenne on todennäköisemmin positiivinen.

Asenteeseen voi vaikuttaa paljon sillä, miten asiat esittää − ratkaisukeskeisesti vai syyllistäen.

The post Ilmastoahdistus on ihan ok, sillä aina ei jaksa olla tehokas appeared first on Kotitalo-lehti.

Joulu ei ole vain tunnelmaa ja yhdessäoloa – muistetaanhan taloyhtiössänne myös turvallisuus?

Ma, 12/16/2019 - 14:39

Taannoin syksyllä Kotitalon ylläpitämässä Taloyhtiön hallitus -Facebook-ryhmässä heräsi vilkas keskustelu siitä, minkälaista sosiaalista toimintaa taloyhtiöissä järjestetään talkoiden lisäksi vuoden mittaan. Keskustelunavaus keräsi hetkessä 56 kommenttia, joissa kerrottiin peli- ja paljuilloista, lettukesteistä, glögijuhlista, kisastudioista, ompelukerhoista ja lukupiireistä.

Oululaisessa taloyhtiössä järjestetään näin joulun alla joulukuusen valojen sytyttäjäiset ja lauletaan yhdessä joululauluja. Kommentteja tuli myös sen puolesta, että kunpa ei tarvitsisi olla koko ajan niin hirveän sosiaalinen, sillä rauhoittuminenkin on kotona tärkeää.

Luin joskus jutun siitä, kuinka suomalaiset viihtyvät pimeään vuodenaikaan kodeissaan verhot suljettuina, kun taas Ruotsissa verhot pidetään auki niin, että satunnaiset ulkonakävelijätkin näkevät asuntoon sisään. Oli miten oli, iltaisin kerrostalot ovat kauniita katsella, kun ikkunoissa palavat jouluvalot, ja pihalla saattaa tunnelmaa tuomassa olla myös taloyhtiön yhteinen, valaistu joulukuusi.

Lue lisää: Taloyhtiön yhteinen joulukuusi luo tunnelmaa – muista myös turvallisuus

Kaiken juhlimisen ja kotona oleilun lomassa muistetaan kuitenkin pitää huolta niin omien kuin naapurienkin juhlapyhien onnistumisesta varmistamalla, että palovaroitin on toimintakunnossa. Ehkä on syytä myös tarkistaa laatikoista kaivetut vanhat valosarjat ja niiden sähköjohdot ennen valojen sytyttämistä. Kinkun paistumista uunissakin on hyvä pitää silmällä, ettei vahinkoja satu. Joulukuu on tunnetusti tulipaloaltis kuukausi.

Haastattelemiemme SPEKin ja Safetumin mukaan taloyhtiöiden pelastussuunnitelmien päivittämisessä, niistä tiedottamisessa ja noudattamisessa on vielä petraamisen varaa. Siinä aihetta uuden vuoden lupauksille.

Lue lisää: Liian moni taloyhtiö reputtaa paloturvallisuudessa murheellisin seurauksin – siksi pelastussuunnitelmaan pitää panostaa

The post Joulu ei ole vain tunnelmaa ja yhdessäoloa – muistetaanhan taloyhtiössänne myös turvallisuus? appeared first on Kotitalo-lehti.

Muuttoilmoitus taloyhtiölle ei ole pakollinen

Pe, 12/13/2019 - 17:12

Uuteen kotiin muuttaessa täytyy muistaa monta asiaa: osoitteenmuutos, kotivakuutus, sähkösopimus – ja muuttoilmoitus.

– Maistraatille tehtävä muuttoilmoitus on kotikuntalain mukaan pakollinen. Maistraattiin ilmoitetaan nimi, henkilötunnus, uusi osoite ja tieto huoneiston hallintaperusteesta, eli onko osakas vai vuokralainen, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jenni Lauhia selventää.

Taloyhtiölle uuden asukkaan ei sen sijaan tarvitse luovuttaa mitään tietojaan. Tällöin henkilöä ei merkitä asukasluetteloon.

– Jos kuitenkin haluaa olla asumiseen liittyvien viestien tavoitettavissa, kannattaa omat yhteystiedot ilmoittaa taloyhtiölle. Tiedot toimitetaan joko huoltoyhtiölle tai isännöintiin riippuen ohjeistuksesta. Tällöin esimerkiksi ovenavauspalvelu on asukkaan käytössä, Lauhia sanoo.

Jos haluaa olla asumiseen liittyvien viestien tavoitettavissa, kannattaa omat yhteystiedot ilmoittaa taloyhtiölle.

Lisäksi käyttömaksut, kuten henkilöluvun mukainen vesimaksu, laskutetaan oikein, ja oikean asukkaan nimi merkitään oveen ja rappukäytävän nimitauluun.

Taloyhtiölle ilmoitetaan ainakin huoneistossa asuvien asukkaiden nimet ja syntymäajat. Yhteystietoina on hyvä ilmoittaa sähköpostiosoite ja puhelinnumero.

– Henkilötunnusta ei tarvita, ellei asukas solmi taloyhtiön kanssa sopimusta esimerkiksi viikoittaisesta saunavuorosta. Silloin henkilötunnus on tarpeen laskutusta varten, Lauhia sanoo.

Muuttoilmoituksen maistraatille voi tehdä netin kautta tai siihen tarkoitetulla lomakkeella. Taloyhtiöille voi ilmoittaa yhteystietonsa joko sähköisesti tai asiakaskäynnin yhteydessä suullisesti. Joillakin isännöintiyrityksillä on tähän myös sähköisiä palveluja. Vastaanottajan täytyy käsitellä ilmoitukset huolellisesti tietosuojalainsäädännön edellyttämällä tavalla.

Tiedot samalla kertaa muuttavista perheenjäsenistä voidaan antaa yhteisellä ilmoituksella. Huoltajat luovuttavat lapsesta lähtökohtaisesti samat tiedot kuin itsestään. Uuden lapsen syntyessä voidaan ilmoittaa vain uudesta henkilöstä syntymäaikoineen. Tietoja on mahdollista täydentää jälkikäteen nimellä.

The post Muuttoilmoitus taloyhtiölle ei ole pakollinen appeared first on Kotitalo-lehti.

Taloyhtiö oli keskellä kallista remonttiputkea – säästöä toi ullakkorakentaminen

Pe, 12/13/2019 - 16:32

Kauppaneuvoksentie 4:n hallituksen puheenjohtaja Teija Aarnio seisoo kotitalonsa pihalla Helsingin Lauttasaaressa ja hymyilee iloisesti. Hyvä onkin hymyillä, sillä talo on silminnähden hyvin hoidettu: huoliteltu piha hehkuu syksyn väreissä ja 1950-luvun talolle tyypillinen rapattu julkisivu on moitteeton.

Lisää hyvää ja kaunista löytyy talon sisältä. Ensiksi astumme hissiin, joka lisättiin porrashuoneeseen kuutisen vuotta sitten päättyneen remonttimaratonin yhteydessä.

– Tämä ei onneksi ollut kovin vaikea tapaus, koska talon alkuperäisissä suunnitelmissa oli varauduttu porraskuilun keskellä kulkevaan hissiin. Portaita tosin piti hiukan kaventaa, jotta niiden keskelle saatiin mahtumaan niin avara hissi, että siinä voi kuljettaa vaikka sänkyä, Aarnio esittelee.

Saavumme talon viidenteen kerrokseen, jossa entiseen kanaverkkovarastoon on rakennettu kaksi asuntoa, toinen 79 neliömetriä ja toinen 97,5 neliömetriä. Pääsemme katsomaan asunnoista pienempää, jossa on olohuone, keittiö, kylpyhuone sekä kaksi makuuhuonetta.

Asunto on harjakaton alla, ja siihen sisältyy myös harjan alle jäävää matalaa tilaa. Huoneita valaisee katon lappeeseen tehdyistä suurista ikkunoista tulviva luonnonvalo, ja talon päätyseinällä avautuu valtava ranskalainen parveke. Tutkimme asunnon tarkkaan harkittuja yksityiskohtia: taloudellista tilankäyttöä, näkyville jätettyjä tiilirakenteita ja ikkunasyvennyksiä.

Ullakolle, entiseen kanaverkkovarastoon, on syntynyt valoisia ja persoonallisia koteja.

– Juuri tuo katon lappeen lävistäminen ja ikkunoiden kiinnittäminen tiiviisti oli varmasti koko projektin vaativin ja riskialttein vaihe, muistelee hankkeessa taloyhtiön valvojana toiminut rakennusmestari Kalevi Hänninen.

Tavallisesti nimittäin ullakkorakennushankkeissa koko katto puretaan ja rakennetaan uudelleen.

Remonttirahaa ullakon myynnistä

Kauppaneuvoksentie 4:n remonttiputki alkoi vuonna 2008 parvekekunnostuksella. Siitä jatkettiin remontoimalla ikkunat, putket, julkisivut ja porrashuoneet. Jossakin vaiheessa silloinen isännöitsijä Markku Kulomäki SKH-Isännöinnistä keksi ehdottaa, että kalliita saneerauksia voisi rahoittaa osittain myymällä ullakon rakennusoikeuden, ja samalla saataisiin hissi. Ratkaisut niputettiin yhteen, mikä oli välttämätöntäkin: viidettä kerrosta ei nykymääräyksin saa tehdä ilman hissiä.

– Päätös oli iso eikä syntynyt hetkessä. Asian valaisemiseksi me hallituksessa laadimme laskentataulukon, josta jokainen osakas saattoi itse tarkistaa, paljonko hänen osuutensa remonttibudjetista kevenee ullakon myynnillä, Teija Aarnio kertoo.

Taloyhtiö teetti ullakolle piirustukset ja hankki rakennusluvan. Ullakko rakennusoikeuksineen annettiin myytäväksi ullakkotilojen välitykseen erikoistuneelle konsultille, joka määritti sille käyvän hinnan. Ullakon osti yksityinen sijoittaja, joka palkkasi oman arkkitehtinsa muokkaamaan suunnitelmia visioidensa mukaiseksi sekä hankki urakoitsijan niitä toteuttamaan.

– Päädyimme tällaiseen malliin siksi, että se oli taloyhtiön kannalta riskittömämpää kuin jos olisimme itse ottaneet rakennuttamisvastuun ja myyneet valmiit asunnot, Aarnio sanoo.

Portaita täytyi hieman kaventaa, jotta taloon voitiin jälkiasentaa avara hissi, kertoo hallituksen puheenjohtaja Teija Aarnio.

Sama sijoittaja omistaa asunnot edelleen ja vuokraa niitä. Taloyhtiö hyötyi paitsi myyntitulojen verran, myös siten, että sen osakekanta kasvoi noin 10 prosenttia, jolloin vastikkeelle ja tuleville remonteille tuli lisää maksajia.

Ammattilaiset vuoron perään asialla

Kun olemassa olevan talon rakenteisiin ja tekniikkaan kajotaan, on taloyhtiöllä suuri vastuu. Tässä korostui valvojaksi palkatun rakennusmestari Kalevi Hännisen rooli. Hän oli mukana hankkeen alkuvaiheesta valmistumiseen saakka ja valvoi rakentamista paikan päällä.

Hänninen on uransa aikana johtanut useita ullakkorakentamiskohteita ja pitää niitä vaativina mutta kannattavina hankkeina – tietyin edellytyksin: korkeutta rakennettavassa tilassa pitää olla vähintään 3,5 metriä, ja hanke täytyy suunnitella ja johtaa huolella.

– Ullakoilla ja kulkuväylillä on yleensä ahtaat tilat, ja rakentaminen on logistisesti hankalaa, kun joudutaan toimimaan katuja pihaliikenteen keskellä.

Hänninen kehuu Helsingin kaupungin rakennusvalvonnan ullakkotiimiä, joka osaa arvioida ja ohjata hankkeita. Pullonkaulana on se, että ullakkorakentamisesta kiinnostuneita ja siihen pystyviä urakoitsijoita on vain kourallinen.

Ullakkohanke tuli valmiiksi keväällä 2013. Kesä vedettiin henkeä, ja syksyllä ryhdyttiin rakentamaan hissiä.

– Remontteja tosiaan tehtiin monta peräperää, mutta huolehdimme aina siitä, että talossa oli vain yksi työporukka kerrallaan, jolloin vastuista ei tullut vääntöä.

Jokaiseen projektiin hankittiin erillinen saneerauslaina, ja osa kustannuksista katettiin myymällä kaksi taloyhtiön hallussa ollutta asuntoa.

– Yhtiössämme on paljon pieniä asuntoja, eikä asukaskuntamme ole mitenkään erityisen varakasta. Seurasimme tarkasti, ettei yhteenkään asuntoon kohdistunut liian monta yhtiölainaa kerrallaan, Aarnio kertoo.

Rakennusmestari Kalevi Hännisen mukaan projektin vaativimpia vaiheita oli katon lappeen lävistäminen ja ikkunoiden kiinnittäminen tiiviisti.

Remonttiputken päätökseen saamisesta on nyt kulunut jo kuusi vuotta, ja lainoja on saatu maksettua pois. Säästöjäkin ehti kertyä sen verran, että niillä saatiin laitettua piha kuntoon. Kellarikerrokseen on tehty viihtyisä saunaosasto ja sen yhteyteen kabinetti, jossa voi pitää juhlat tai katsoa vaikka elokuvia. Talo on haluttu ja arvostettu: silloin harvoin, kun sieltä tulee asuntoja myyntiin, ne menevät nopeasti ja korkeaan hintaan.

– Tämä meni niin kuin suunnittelimme. Laskimme, että pitkällä tähtäyksellä vastiketta voidaan jopa laskea. Ja niin tosiaan tehtiin, Teija Aarnio toteaa.

The post Taloyhtiö oli keskellä kallista remonttiputkea – säästöä toi ullakkorakentaminen appeared first on Kotitalo-lehti.

Taloyhtiön menestyksen avaimet: vantaalaisen taloyhtiön tie Suomen parhaaksi

Pe, 12/13/2019 - 15:04

”Terveisiä kaikille Messukeskuksesta, me ollaan Suomen paras taloyhtiö!”

Tällainen riemukas viesti ilmestyi Asunto-osakeyhtiön Säästöpyrstön Facebook-sivuille lokakuussa 2019. Viestin oli naputtellut hallituksen puheenjohtaja Sari Ahonen heti sen jälkeen, kun taloyhtiön edustajat olivat pokanneet Helsingin Kiinteistömessuilla Kotitalo-median järjestämän Suomen paras taloyhtiö 2019 -palkinnon.

Viesti poiki hetkessä osakkailta ja asukkailta ison joukon peukutuksia ja onnittelukukkien kuvia.

– Ja siitä vasta alkoi voiton yhteisöllinen hehkutus, nauraa talon isännöitsijä Katja Pesonen Asunto Maisteri Oy:stä.

”Terveisiä kaikille Messukeskuksesta, me ollaan Suomen paras taloyhtiö!”

Silti Säästöpyrstön voitto ei ollut itsestään selvä. Kyseessä on päälle päin melko tavallinen 1950-luvun taloyhtiö, joita on Suomessa paljon. Voiton eväät piilevätkin pintaa syvemmällä.

Taloyhtiön hallitus koostuu luottamustehtävästään aidosti innostuneista, aktiivisista, aikaansaavista ja määrätietoisista ihmisistä. Heidän tukenaan on kehitysmyönteinen osakas- ja asukasjoukko sekä ammattitaitoinen isännöinti, joka sparraa hallitusta koko ajan tavoitteiden saavuttamisessa. Eikä joukkion tavoite ole köykäinen: taloyhtiö aikoo lukeutua Vantaan arvostetuimpien asuintalojen joukkoon vuonna 2028.

Kehitystyön avuksi tehtiin taloyhtiöstrategia

Monessa taloyhtiössä isännöinti tuo hallitukselle asioita päätettäväksi vuosikellon mukaan, kuten hyvä tapa on. Yhtä monessa taloyhtiössä hallitus tyytyy vain hyväksymään esitykset, eikä välttämättä mieti asioita tai katso tulevaisuuteen sen syvemmin. Säästöpyrstössä asiat ovat toisin.

Kun nykyinen hallitus oli valittu, se hahmotti nopeasti yhteisen tahtotilan: Säästöpyrstöä haluttiin kehittää selvästi entistä paremmaksi yhtiöksi. Haasteeksi nousi se, miten tämä toteutettaisiin. Pienen hakemisen jälkeen hallitus löysi ja valitsi kumppanikseen Asunto Maisteri Oy:n, jonka ajatukset osuivat yhteen taloyhtiön tavoitteiden kanssa.

Kehittämisen työkaluksi rakennettiin yhdessä Säästöpyrstön strategia. Siihen tiivistettiin, mitä taloyhtiön osakkaat ja asukkaat haluavat, miten asioissa edetään ja mitä taloyhtiössä ylipäänsä kehitetään.

– Maali asetettiin järkevästi kymmenen vuoden päähän, kertoo hallituksen puheenjohtaja Sari Ahonen.

Strategiatyön tekniseksi perustaksi hallitus teetti kiinteistön kuntotutkimuksen, joka antoi näkökulmaa tulevien vuosien saneeraustarpeisiin. Toinen keskeinen kehittämistyökalu saatiin asukaskyselystä, jolla selvitettiin osakkaiden ja asukkaiden näkemyksiä ja toiveita taloyhtiön kehittämisestä. Asukaskyselyn toteuttamisen hallitus vastuutti kahdelle hallitusjäsenelle. Heistä toinen, Ari Bertula, kehuu työnjakoa toimivaksi.

– Minä toimin käytännössä koordinaattorina. Kutsuin esimerkiksi hallituksen koolle, kun oli aika käsitellä asukaskyselyn tuloksia. Näin saimme vietyä asioita eteenpäin sujuvasti. Mielestäni projekteilla pitää olla vastuuhenkilö. Muuten jää riski, että työ ei etene kunnolla. Tällaista vastuuttamista teemme varmasti jatkossakin tarpeen mukaan.

Strategiassa vahvuuksien lisäksi myös heikkoudet ja uhat

Strategiaan hallitus summasi taloyhtiön vahvuudet, heikkoudet, mahdollisuudet ja uhat. Vahvuuksia Säästöpyrstöllä on paljon, kuten erinomainen sijainti Vantaalla Tikkurilan keskustassa. Taloyhtiön isot remontit on tehty. Piha-alue on avara ja vehreä, ja sellaisena se halutaan pitää. Tätä tavoitetta tukee Vantaan kaupungin suojelukaavahanke.

Vahvuuksiin luettiin myös, että hallitukseen on löytynyt innostuneita ja osaavia osakkaita, yhtiössä vallitsee kehitysmyönteinen ilmapiiri ja talossa viihdytään hyvin. Heikkouksia kertyi lähinnä muutama tekninen seikka: rakennuksen energiatehokkuus on vain keskimääräisellä tasolla, eikä veden kulutuksen mittaus ole vielä huoneistokohtainen. Mahdollisuuksiin kirjattiin muun muassa synergiaedut naapuritaloyhtiöiden kanssa, kunhan suojelukaava toteutuu.

Uhkiinkin merkittiin muutama asia, kuten kiinteistökustannusten nousu ja se, että yllätyksiin varautuminen laiminlyötäisiin. Taloyhtiön arvot – turvallisuus, asumisviihtyvyys, hyvä henki asukkaiden kesken, halu kehittää ja kehittyä sekä toiminnan suunnitelmallisuus – tiivistettiin niin ikään strategiaan.

Hallituksen osaaminen nousi koulutuksen ansiosta

Strategiatyön ohessa hallitus on ehtinyt muutakin. Kun isännöitsijä Katja Pesonen vinkkasi koulutusmahdollisuuksista, niihin tartuttiin. Kaikki hallituksen jäsenet suorittivat hthj-, eli Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen -koulutuksen, joka on Kiinteistöliiton luoma kurssikokonaisuus. Ahonen suoritti lisäksi hallituksen puheenjohtajille tarkoitetun kurssin.

– Koulutuksista oli hyötyä. Mukana oli asioita, jotka varmasti olivat kaikille selviä, mutta vastaan tuli myös uusia ja mielenkiintoisia seikkoja, hän sanoo.

Bertula huomasi, että koulutuksen jälkeen hallituksen jäsenet tavallaan alkoivat puhua isännöinnin kanssa samaa kieltä. Kiinteistönpidon asioista tuli helpommin ymmärrettäviä, mikä helpotti päätöksentekoa. Isännöitsijä Pesosen mukaan samalla päätöksenteosta tuli entistä joutuisampaa.

– Me jopa juhlimme yhdessä hallituksen kokouksessa sitä, että kaikki olivat suorittaneet koulutuksen. Kirjasimme sen toimintakertomukseen, ja kerroimme asiasta osakkaille ja asukkaille seuraavassa asukastiedotteessa. Minusta se oli tyylikästä. Koulutus nosti osaltaan taloyhtiön profiilia.

– Säästöpyrstössä hallituksen jäsenet ovat perehtyneet alan asioihin ja haluavat olla ajan hermolla, tehdä asioita paremmin kuin keskivertotaloyhtiössä, Pesonen muotoilee. Nyt hallituksen tavoite on, että jatkossa kaikki uudet hallitusjäsenet kouluttautuvat.

Taloyhtiö viestii monikanavaisesti

Myös taloyhtiön viestinnän periaatteet ja käytännöt suunniteltiin ja sovittiin isännöitsijän kanssa yhteistyön alussa. Kun Pesonen tarjosi mallia, jossa hallituksen jäsenillä olisi avoin pääsy kaikkiin taloushallinnon tietoihin, otti hallitus sen innolla käyttöön .

Isännöinnissä kaikki tieto kulkee ja talletetaan digitaalisesti, joten tietoja on helppo tutkia vaikka omalta kotitietokoneelta silloin, kun se itselle parhaiten sopii. Myös osakkaat ja asukkaat pääsevät tunnuksillaan järjestelmään, mutta heidän käyttöoikeutensa ovat rajatummat kuin hallituksen.

– Digitalisaatioon perustuva palvelumalli on tätä päivää. Ei voida enää ajatella, että isännöinti pistää paperit mappiinsa, ja jos hallitus haluaa tietää jotain, sen pitää kysyä. Vanhakantainen ajattelu johtaa pahimmillaan siihen, että hallitus tekee päätöksiä vajavaisin tiedoin. Isännöinnin pitää tarjota hallitukselle kaikki työkalut, jotka sille kuuluvat, Pesonen sanoo.

Säästöpyrstön viestinnälliseen palettiin kuuluu taloyhtiösivujen ohella hallituksen Whatsapp-ryhmä ja taloyhtiön Facebook-ryhmä, jota käyttää muun muassa asukastoimikunta. Lisäksi ylläpidetään perinteisiä ilmoitustauluja, ja paperisia tiedotteita lähetetään tarpeen mukaan.

Tuomaristo painotti strategiaa ja toimivaa viestintää

Suomen paras taloyhtiö -kilpailussa painotettiin 2019 erityisesti taloyhtiön tarpeisiin laadittua strategiaa ja pitkäjänteistä kehittämistä sekä toimivaa osakas- ja asukasviestintää. Tuomaristoon kuuluivat estintää tuomaristoon kuului taloyhtiöstrategia-asiantuntija Anu Norros Vahanen Pro:lta, Motivan viestintäjohtaja Kati Laakso, Kotitalo-median päätoimittaja Maria Mäkinen sekä Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva.

– Asunto-osakeyhtiö Säästöpyrstön strategiassa otetaan kattavasti huomioon tekniikka, talous, ihmiset ja lisäksi vielä lähiympäristökin mahdollisine muutoksineen tulevina vuosina. Kaikkien asioiden pohjalta on muodostettu konkreettiset toimenpiteet, joiden mukaan edetä ja tehdä päätöksiä, kertoo Norros.

Motivan viestintäjohtaja Kati Laakso kiinnitti huomiota monikanavaiseen viestintään.

– Säästöpyrstön viestinnässä otetaan huomioon kaikki osakkaat ja asukkaat. Viestintä on monikanavaista aina perinteisestä ilmoitustauluviestinnästä sosiaalisen median käyttöön. Yhtiössä halutaan olla tuoreen tiedon lähteellä. Tuomaristo kiitti yhtiötä myös avoimuudesta. Hallituksen lisäksi myös osakkaat ja asukkaat pääsevät heille tärkeiden asiakirjojen ääreen taloyhtiösivujen kautta.

Palkinnoksi taloyhtiö sai kunniakirjan lisäksi 1000 euroa käytettäväksi yhteiseen kivaa. Suomen paras taloyhtiö valitaan jälleen 2020 syksyllä ja ilmoittautuminen siihen aukeaa kevään aikana.

Kuvassa Asunto-osakeyhtiö Säästöpyrstön hallituksen jäsen Nina Blomqvist (vas.), hallituksen jäsen Ari Bertula, puheenjohtaja Sari Ahonen, hallituksen jäsen Reija Aironmies-Mäkipernaa, isännöitsijä Katja Pesonen sekä hallituksen jäsen Tommi Pikkarainen.

The post Taloyhtiön menestyksen avaimet: vantaalaisen taloyhtiön tie Suomen parhaaksi appeared first on Kotitalo-lehti.

9 kysymystä ja vastausta taloyhtiön kunnossapitotarveselvityksestä

Pe, 12/13/2019 - 09:58
Mikä on kunnossapitotarveselvitys?

Kunnossapitotarveselvitys on luettelo kiinteistön kunnossapito- ja korjaustoimista, jotka taloyhtiössä kannattaa tehdä lähivuosina, jotta se pysyisi hyvässä kunnossa. Selvitys on hyvä työkalu, jonka avulla taloyhtiön hallitus voi pitää huolta kiinteistöstä järjestelmällisesti ja suunnitelmallisesti.

Mitä laki siitä sanoo?

Kunnossapitotarveselvityksen tulee lain mukaan olla kirjallinen. Sen tulee sisältää hallituksen näkemys sellaisista yhtiökokousta seuraavien viiden vuoden aikana tarpeellisiksi tulevista remonteista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Tällaisia kunnossapitotoimia ovat esimerkiksi putki- ja julkisivuremontti.

Lisäksi laki määrittelee, että hallitus esittelee selvityksen taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa. Selvityksen voi laatia hallitus yksin tai yhdessä isännöinnin kanssa. Tärkeintä on, että hallituksen näkemys pohjautuu tekniseen selvitykseen kiinteistön kunnosta.

Kuinka moneksi vuodeksi selvitys kannattaa tehdä?

Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiöt katsomaan kunnossapitotarveselvityksessä viiden vuoden päähän. Tämä määräys astui voimaan jo vuonna 2010, mutta kaikissa taloyhtiöissä se ei ole vieläkään johtanut tavoitteelliseen kiinteistönpitoon.

Viiden vuoden sijaan kunnossapitoa olisi kuitenkin hyvä pohtia 10–20 vuoden päähän. Pidempi tarkastelujakso voi selkeyttää tavoitteiden asettamista ja toteuttamista. Myös päätöksenteko remonteista helpottuu, kun niitä suunnitellaan ajoissa ja osakkaat voivat varautua niihin.

Mitä kaikkea selvitys sisältää?

Hallitus listaa kunnossapitotarveselvitykseen näkemyksensä tarvittavista toimenpiteistä. Selvityksessä mainitaan kunnossapitotoimet toteutusvuosineen. Toimet voivat olla huoltoja, korjauksia tai rakenneosien uusimisia. Selvitykseen voidaan myös kirjata, että tietyn rakenneosan kunto tutkitaan tiettynä vuonna jatkotoimien pohjaksi.

Kun kunnossapitotarveselvitys tehdään hyvin, siinä arvioidaan myös tulevien toimien kustannuksia. Toisaalta selvitys kannattaa pitää lyhyenä tai tarvittaessa laatia siitä tiivistelmä, jotta se on sujuvasti esitettävissä yhtiökokoukselle.

Pitääkö pohjaksi teettää kuntoarvio?

Kiinteistön kuntoarvion teettäminen kunnossapitotarveselvityksen pohjaksi on ehdottoman suositeltavaa. Vastikään Vaasan hovioikeus antoi ratkaisun, joka korosti kuntoarvion hankkimisen välttämättömyyttä. Mutulla tehty kunnossapitotarveselvitys aiheutti taloyhtiölle vahingonkorvausvelvollisuuden. Jos hallitus nojaa vain mutu-tietoon, korjautetaan myös pahimmillaan väärää paikkaa väärään aikaan, vaikka voimavarat olisi kannattanut kohdistaa toisaalle. Samalla taloyhtiö tuhlaa rahaa.

Harhaan hallitus voi mennä myös, jos se vain katsoo rakenneosan tai järjestelmän laskennallista elinkaarta. Jokaisessa talossa osat kuluvat yksilöllisesti, ja vaikka elinkaariajattelu ohjaakin oikeaan suuntaan, ei se vielä kerro, millaisessa kunnossa kyseinen talo on. Sen paljastaa luotettavasti vain kuntoarvio. Arvion tekoon käytetyt eurot taloyhtiö säästää monin verroin saneerauksen toteutusvaiheessa.

Mitä kaikkea kuntoarviossa tutkitaan?

Kuntoarvio kattaa koko rakennuksen. Kuntoarvion tekemisessä voidaan käyttää eri rakennustekniikan osa-alueiden asiantuntijoita – esimerkiksi sähköjärjestelmän kunnon selvittää sähköalan ammattilainen. Kuntoarvio on aina silmämääräinen katselmus, jossa ei esimerkiksi porata reikiä rakenteisiin. Jos tarvitaan syvemmälle ulottuvaa kuntotutkimusta, se tilataan ja teetetään erikseen kuntoarvion jälkeen.

Kuinka kunnossapitotarveselvitys toimii osana taloyhtiön strategiaa?

Strategiassaan taloyhtiö määrittelee, millainen se haluaa olla ja kuinka osakkaat toivovat kiinteistöä hoidettavan. Yksi malli on korjata rakenteita ja järjestelmiä suunnitelmallisesti jo ennen kuin ne ehtivät elinkaarensa päähän. Toinen malli on toimia vasta, kun rakenteet ja järjestelmät saavuttavat elinkaarensa pään. Kolmas, ja huonoin, suhtautumistapa on, että paikkoja korjataan vain, kun jotain menee rikki.

Oli strategia mikä tahansa, kunnossapitotarveselvitys tukee sen toteuttamista pitämällä kirjaa tulevista korjauksista sekä arvioimalla niiden kokoa, kestoa ja kustannuksia. Valitun strategian mukaan voidaan kunnossapitotarveselvitykseen kirjattuja korjaustoimia siirtää aikajanalla aikaisemmaksi tai myöhemmäksi. Näin hallitus toteuttaa taloyhtiön osakkaiden tahtoa halutulla tavalla ja toimii kustannustehokkaasti. Samalla osakkaat pystyvät varautumaan lähestyviin saneerauksiin.

Miten kirjatut korjaustarpeet etenevät käytäntöön?

Tärkeintä on, ettei kunnossapitotarveselvitystä haudata hallituksen tai isännöinnin pöytälaatikkoon, vaan sitä tarkastellaan säännöllisesti. Kun jokin korjaushanke alkaa lähestyä, hallitus kera isännöinnin valmistelee hankkeen aloittamista ja vie asian päätettäväksi yhtiökokoukseen. Yhtiökokouksen näytettyä hankkeelle vihreää valoa valitaan suunnittelijat, hanke suunnitellaan ja urakka kilpailutetaan. Tämän jälkeen uusi yhtiökokous päättää hankkeen aloittamisesta ja urakoitsijan valinnasta. Näin kunnossapitotarveselvitykseen kirjatut toimet muuttuvat teoiksi.

Miten kunnossapitotarveselvitystä päivitetään?

Hallitus käy isännöinnin kanssa läpi kunnossapitotarveselvityksen sisällön vuosittain ennen taloyhtiön varsinaista yhtiökokousta, ja lisää selvityksen jatkeeksi yhden uuden vuoden kiinteistön kunnossapitotoimineen. Uusien toimenpide-ehdotusten pohjaksi voidaan tarvita uusia kuntoarvioita tai -tutkimuksia. Ne teetetään tarpeen mukaan.

Yhtälailla päivittäminen tarkoittaa sitä, että kunnossapitotarveselvitykseen kirjattuja toimia toteutetaan, jolloin ne yksi kerrallaan poistuvat listalta.

Lähteet: Sakipa Oy Isännöinnin toimitusjohtaja Perttu Taulu, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén, finlex.fi, ympäristö.fi

The post 9 kysymystä ja vastausta taloyhtiön kunnossapitotarveselvityksestä appeared first on Kotitalo-lehti.

Pärjäisitkö sinä 72 tuntia, jos yhteiskunta ei toimisi?

Ke, 12/11/2019 - 08:00

Onko sinulla kotona toimiva taskulamppu ja juotavaa ja ruokaa kolmen vuorokauden tarpeisiin? Tiedätkö, miten saat ruoat parhaiten säilymään jääkaapissa ja pakastimessa, jos sähkökatkos yllättää?

Tällaisia asioita meidän pitää tulevaisuudessa miettiä entistä enemmän, sillä ilmastonmuutoksen takia myös kotitalouksien varautumisesta tulee aiempaa tärkeämpää. Ilmastonmuutoksen myötä myrskyt, tulvat ja sähkönjakelun häiriöt todennäköisesti lisääntyvät eikä paraskaan julkinen palvelu pysty vastaamaan kaikkiin tarpeisiin.

Maaseudulla on totuttu varautumaan, sillä välimatkat ovat pitkiä. Silti äärisäät ja muut mahdolliset häiriötilanteet koskettavat kaikkia, ja taloyhtiössäkin asuvan kannattaa tarkistaa oma varautumiskykynsä.

Aloita se esittämällä itsellesi kysymys: pärjäänkö häiriötilanteessa omin avuin 72 tuntia? Tämä on viranomaisten ja järjestöjen laatima aikakehys, jossa omatoiminen varautuminen helpottaa sekä omaa pärjäämistä että yhteiskunnan auttamispainetta.

Hyvään kotivaraan kuuluu muun muassa muutama iso pullollinen vettä, vesiastioita, helposti valmistettavaa ruokaa, lemmikkien ruokaa, taskulamppi ja siihen pattereita, käteistä rahaa sekä välttämättömät lääkkeet.

Omaa pärjäämistään voi testata Huoltovarmuuskeskuksen 72 tuntia -pelillä. Mielestäni se on laadittu erityisesti nuorten aikuisten näkökulmasta, mutta kyllä tällainen keski-ikäinenkin sai siitä hyvää kertausta omatoimisen varautumisen perusasioista.



The post Pärjäisitkö sinä 72 tuntia, jos yhteiskunta ei toimisi? appeared first on Kotitalo-lehti.

Lukijat ovat puhuneet: näitä juttuja Kotitalosta halutaan lukea

Ti, 12/10/2019 - 12:15

Kotitalo-media teki marraskuussa pienen lukijakyselyn uutiskirjeen tilaajille, ja siihen vastasi lähes 650 lukijaa. Kiitos kaikille kyselyyn vastanneille!

Tulemme ensi vuonna kehittämään sekä Kotitalon printti- että verkkolehteä, ja kyselyn vastaukset ja lukuisat juttuvinkit auttavat meitä tässä kehitystyössä. Vastaajien kesken arvoimme 150 euron arvoisen Kotitalo-repun, jonka voittajalle on ilmoitettu henkilökohtaisesti. Onnittelut menevät Vantaalle!

Mitä Kotitalosta sitten halutaan lukea? Ehdottomasti eniten lukijoita kiinnostaa ajankohtaiset taloyhtiöelämän uutiset sekä vinkit ja ohjeet arjen taloyhtiöasumiseen. Kolmanneksi eniten lukijat toivovat laajoja ilmiöjuttuja.

Aiheista suosituimpia ovat rakentaminen, hallitustyö ja päätöksenteko, laki sekä energia ja ympäristö. Kotitalolehti.fi:ssä kolme ensimmäistä on omia aihesivuinaan ja energiaa ja ympäristöä käsitellään verkkolehden uudella teemasivulla Ilmastoviisas asuminen. Vuonna 2020 tarjoamme näistä ja monista muista aiheista uutta luettavaa ja uusia näkökulmia.

Muun muassa näin lukijat kirjoittivat juttutoiveistaan:

“Pääsääntöisesti kiinnostaa uudet asiat ja ilmiöt, joita taustoitettaisiin ja ehkä jopa ohjattaisiin, kuinka taloyhtiössä kannattaa toimia.”

“Mahdolliset tutkimukset, selvitykset ja vertailut esimerkiksi remonttien kustannuksista.”

“Uutuuksien esittelyt ja kokemukset niistä.”

“Taloyhtiössä juhlitaan -sarja, jossa juttuja taloyhtiössä järjestetyistä yhteisistä pikkujouluista, juhannusjuhlista, kesäjuhlista, teemajuhlista, yms.”

“Ajankohtaiset asunto-osakeyhtiön toimintaan vaikuttavat asiat.”

“Pienten, lähekkäin sijaitsevien taloyhtiöiden yhteistyö, esimerkiksi jätehuolto, remontit, pihatyöt ja hankinnat.”

“Koulutuksia, jotka voi suorittaa netissä ja joista saa todistuksen.”

“Kiinteistön (kerrostalon/pientalon) elinkaari, miten optimoidaan peruskorjausten, perusparannusten ja uudisrakentamisen ajoitus, esimerkkejä jne.”

“Miten opastaa uusavuttomia kerrostaloasumiseen.”

“Olette julkaisseet hyviä ja tarpeellisia juttuja laidasta laitaan, kiitos!”

The post Lukijat ovat puhuneet: näitä juttuja Kotitalosta halutaan lukea appeared first on Kotitalo-lehti.

Energiaremontti taloyhtiössä: näin päätöksenteon vaiheet etenevät

Ti, 12/10/2019 - 11:02

Asumisen hiilijalanjälki on suuri, ja lisäksi asukkaat maksaavat esimerkiksi lämmityksestä sievoisia summia. Molempia voi hillitä tekemällä taloyhtiössä energiaremontin.

Lue lisää: Sanakirja: Energiaremontti

Aloite energiaremonttiin, jossa taloyhtiö siirtyy toiseen lämmitysmuotoon, voi tulla isännöitsijältä tai hallitukselta, mutta suunnittelusta ja kilpailutuksesta päätetään yhteisesti yhtiökokouksessa. Koska on kyse mittavasta hankkeesta, on tärkeää valmistella asia huolella ja esitellä se osakkaille selkeästi.

Pohjatyönä hankkeelle teetetään aina huolellinen suunnittelu ja lähetetään yhdenmukaiset tarjouspyynnöt. Yhdenmukaisilla tarjouspyynnöillä saadaan realistisemmat arviot remontin kestosta ja kuluista. Näin tarjousten vertailu on helpompaa.

Jos taloyhtiö harkitsee siirtymistä maalämpöön, täytyy etukäteen selvittää myös luvat, sillä maalämpöporauksia ei voi tehdä esimerkiksi pohjavesialueella. Mikäli osoittautuu, ettei maalämpöremonttia ole mahdollista toteuttaa, voi harkita muita vaihtoehtoja. Muita energiavaihtoehtoja ovat esimerkiksi poistoilman lämmöntalteenotto tai erilaiset lämpöpumput.

Lue lisää: Taloyhtiön kannattaa varmistaa maalämpöluvat

– Kaiken pohjana on huolellinen suunnittelu. Laadukkaaseen ja ammattitaitoiseen suunnitteluun kannattaa panostaa, isännöitsijä Reijo Hyvärinen Taloasema Keski-Uusimaa Oy:stä sanoo.

Suunnittelun ja kilpailutuksen jälkeen asia käsitellään uudelleen yhtiökokouksessa, jossa päätetään energiaremontin rahoituksesta ja toteutuksesta.

– Yleensä esimerkiksi maalämpöhybridijärjestelmä, jossa tehdään sekä maalämpö että poistoilman lämmöntalteenotto, saa osakkailta vihreää valoa. Taloyhtiöissä koetaan ekologisuuden olevan vetovoimatekijä asuntokaupoilla. Säästötkin ovat mittavat, kun lämmityskustannukset nousevat joka vuosi. Maalämpöä ei ainakaan toistaiseksi veroteta, joten kustannukset pysyvät sen osalta pienempinä, Hyvärinen toteaa.

Lue myös: Maalämpöön vaihtaminen toi säästöä

The post Energiaremontti taloyhtiössä: näin päätöksenteon vaiheet etenevät appeared first on Kotitalo-lehti.

Sain varastolotossa muita pienemmän kellarikomeron, rikkoiko taloyhtiö yhdenvertaisuusvelvoitetta?

Ma, 12/09/2019 - 16:18

Asunto-osakeyhtiölain mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet. Tämä tarkoittaa, että kaikilla osakkeenomistajalla on samanlainen oikeus varastotiloihin, jollei yhtiöjärjestyksessä muuta määrätä. Yhdenvertaisuusperiaatteeseen perustuen kiellettyjä ovat sellaiset päätökset, jotka ovat omiaan tuottamaan epäoikeutettua etua toisen osakkaan tai asunto-osakeyhtiön kustannuksella.

Lähtökohtaisesti voidaan katsoa yhdenvertaisuuden täyttyvän, mikäli yhtiö jakaa kellarikomeron jokaiselle osakkaalle. Merkityksellistä on myös jakoperusteen yhdenvertaisuus. Numerojärjestyksessä, esimerkiksi arvonnan kautta, kellarien jakaminen täyttää mielestämme tämän vaatimuksen.

On melko tavanomaista, että varastokomerot ovat hieman eri kokoisia. Useimmiten tämä johtuu siitä, että vanhan rakennuksen kellaritilat eivät mahdollista aivan samanlaisten kellarikomeroiden rakentamista.

Marina Furuhjelm, asianajaja, Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

The post Sain varastolotossa muita pienemmän kellarikomeron, rikkoiko taloyhtiö yhdenvertaisuusvelvoitetta? appeared first on Kotitalo-lehti.

Voiko osakas hankkia remonttiinsa itse valvojan?

Ma, 12/09/2019 - 16:14

Lain mukaan yhtiöllä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Yhtiöllä on myös velvollisuus huolehtia siitä, että muutostyön valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty.

Lain mukaan muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista. Yhtiöllä on siten oikeus valita valvoja, ja osakas joutuu korvaamaan yhtiön valitseman valvojan kohtuulliset kustannukset.

Suuremmissa kunnossapito- ja muutostöissä osakkailla on kuitenkin useimmiten jo oma valvoja, eikä laki estä sitä, etteikö osakkaan valvoja voisi toimia myös yhtiön valvojana. Tämä edellyttää kuitenkin yhtiön suostumusta. Yhtiön on tällöin myös varmistuttava siitä, että osakkaan valvojalla on edellytykset valvoa myös yhtiön ja toisten osakkeenomistajien etua lain edellyttämällä tavalla.

Marina Furuhjelm, asianajaja, Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

The post Voiko osakas hankkia remonttiinsa itse valvojan? appeared first on Kotitalo-lehti.

Vuokralainen rikkoi oven, jälleenvuokraaja joutui korvausvastuuseen

Ma, 12/09/2019 - 16:11
Tapahtumien kulku

A oli vuokrannut B Oy:lle asuinhuoneiston. B Oy oli jälleenvuokrannut huoneiston C:lle, joka oli käyttänyt huoneistoa asuntonaan. Asuinhuoneiston ovi oli vaurioitunut, kun poliisi oli murtanut oven paikalle hälytetyn ensihoitoyksikön lääkärin käskystä.

Tapauksessa oli kysymys siitä, oliko B Oy:n tai hänen vuokralaisensa C:n menettely ollut huolimatonta ja mikäli oli ollut, oliko tästä aiheutunut vahinkoa.

Kohteen isännöitsijä oli saanut tietoonsa taloyhtiön toiselta asukkaalta, että kyseisessä asuinhuoneistossa oli samana iltana vietetty häiritsevää elämää, ja että poliisi ja ambulanssi oli kutsuttu paikalle ja asunnon ovi jouduttu murtamaan. Huoneistossa oli tuolloin ollut useita henkilöitä paikalla, eikä huoneiston ovea oltu suostuttu avaamaan. Tarkemmat oven murtamiseen johtaneet tapahtumat eivät kuitenkaan olleet selvinneet.

Huoneiston ulko-oven kunnossapitovastuu kuuluu taloyhtiölle. Huoneiston omistaja A oli taloyhtiön pyynnöstä kuitenkin maksanut yhtiölle oven korjauskustannukset, joten vahinko asiassa oli lopulta tämän maksusuorituksen johdosta aiheutunut A:lle.

Tuomio

Hovioikeus totesi, että A:n vuokralaisena B Oy vastaa oman jälleenvuokralaisensa C:n menettelystä. Hovioikeuden mukaan B Oy ei ollut asiassa näyttänyt, ettei C ollut menetellyt huoneiston hoidossa huolimattomasti tai aiheuttanut vahinkoa toimenpiteellään tai laiminlyönnillään. Näin ollen B Oy oli vastuussa oven rikkoutumisesta aiheutuneesta vahingosta ja velvollinen korvaamaan A:lle aiheutuneet korjauskustannukset.

Oikeudellinen arvio

Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka hän tai hänen luvallaan huoneistossa oleskeleva henkilö tahallisesti tai laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle. Näyttövelvollisuus huoneiston huolellisesta hoidosta on aina vuokralaisella. Hänen on välttyäkseen vahingonkorvausvastuulta näytettävä, ettei hän ole menetellyt huolimattomasti tai aiheuttanut vahinkoa toimenpiteillään tai laiminlyönnillään.

The post Vuokralainen rikkoi oven, jälleenvuokraaja joutui korvausvastuuseen appeared first on Kotitalo-lehti.

Ilmalämpöpumppu parvekkeelle – ei edelleenkään niin yksinkertaista

Ma, 12/09/2019 - 12:56

Turun hovioikeuden päätös koskien osakkaan parvekkeelle asennettavaa ilmalämpöpumppua on puhuttanut viime päivinä. Tapauksesta huolimatta luvattomiin asennuksiin ei kannata ryhtyä, sillä hovioikeuden päätös ei ole vielä lainvoimainen. Lisäksi korkein oikeus on vuonna 2013 tehnyt samankaltaisessa tilanteessa toisenlaisen päätöksen.

Nyt julkisuudessa olevassa tapauksessa osakas asensi parvekkeelleen ilmalämpöpumpun, vaikka yhtiö ei myöntänyt muutostyölle lupaa. Hallitus vaati laitteiston poistamista, ja kun osakas ei tähän suostunut, taloyhtiössä järjestettiin ylimääräinen yhtiökokous. Kokouksessa kiellettiin enemmistöpäätöksellä kaikki osakkaiden ilmalämpöpumppujen asennukset. Asiasta riideltiin lopulta hovioikeudessa, jossa osakas vaati yhtiökokouksen päätöksen julistamista pätemättömäksi.

Hovioikeus päätti yllättäen, että osakkaan muutostyö oli sallittu. Tämä eroaa muun muassa korkeimman oikeuden aikaisemmasta ratkaisusta. Tämänkin tapauksen ratkaisemisessa oli kyse siitä, mikä on yhtiön ja mikä taas osakkaan hallinnassa olevaa tilaa, ja missä menevät rakennuksen ja kunkin osakkaan hallinnassa olevien osien rajat.

Tapauksen kiistakapulana on erityinen rakennuksen osa: rakennuksen ulkoseinä osakkaan parvekkeen kohdalla.

Lain mukaan osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus tehdä muutostöitä hänen hallinnassaan olevissa tiloissa. Yhtiö voi kieltää osakkaan hallinnassa olevassa tilassa muutostyön ainoastaan, mikäli työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkaalle koituva hyöty. Yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa muutostyön voi tehdä vain yhtiön suostumuksella ja yhtiöllä on oikeus kieltää tällainen työ sitä perustelematta.

Lue lisää: Osakas, ethän ryhdy remonttiin suin päin? Muista muutostyöilmoitus, valvonta ja tarkastukset

Tapauksen kiistakapulana on erityinen rakennuksen osa: rakennuksen ulkoseinä osakkaan parvekkeen kohdalla. Aiemmin on katsottu, että vaikka huoneistoparveke on osakkaan hallintaoikeuden piirissä, talon ulkoseinä on yhtiön hallinnassa – yhtiön hallitsemaa ulkoseinää voi siis olla myös osakkaan parvekkeella. Näin ollen yhtiöllä on tulkittu olevan oikeus kieltää muutokset, jotka vaikuttavat tähän ulkoseinään.

Nyt hovioikeus katsoi, että osakkaan hallinnassa olevan huoneiston ja parvekkeen välissä oleva seinä on myös osakashallinnassa ja arvioi, että osakkaalla oli tapauksessa muutostyöoikeus myös tähän seinään. Hovioikeuden mukaan asennuksesta aiheutui yhtiölle vain vähäistä haittaa, kun taas osakkaalle viileämmästä asuinhuoneistosta oli merkittävää hyötyä. Näin ollen yhtiöllä ei myöskään ollut oikeutta kieltää muutostyötä.

Tuomio ei ole vielä lainvoimainen. Vaikka hovioikeuden tulkinta jäisikin pysyväksi, ja osakashuoneiston ja huoneistoparvekkeen välinen seinä katsottaisiin myös osakashallinnassa olevaksi, on taloyhtiöllä edelleen mahdollisuus kieltää ilmalämpöpumpun asentaminen parvekkeelle, mikäli sen asentamisen salliminen olisi kohtuutonta. Osakkaan muutostöihin, jotka ulottuvat yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin rakennuksen osiin, tarvitaan aina taloyhtiön myöntämä lupa. Taloyhtiö voi asettaa tällaiselle muutostyölle ehtoja ja viimekädessä myös kieltää sen kokonaan.

Taloyhtiöllä edelleen mahdollisuus kieltää ilmalämpöpumpun asentaminen parvekkeelle.

Parvekkeen muutostyö ei saa vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön eikä muihin huoneistoihin. Siksi on yleisesti katsottu, että parvekkeella muutostyöt voivat koskea lähinnä lattiaa ja parvekkeen etuseinän sisäpuolta. Taloyhtiömaailmassa on lukematon määrä näkemyksiä siitä, mikä vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön ja muihin huoneistoihin. Hovioikeuden tulkinta voikin avata mahdollisuuden valtavalle kirjolle yksittäistapauksia, joista syntyy tulkinnanvaraisia oikeusriitoja.

Isännöintiliiton lakiasiantuntijat pitävät tämän hetkistä oikeustilaa epäselvänä. Hovioikeuden päätös koski yhtä nimenomaista tapausta ja päätös perustui esitetyn näytön perusteella tehtyihin tulkintoihin. Toisessa tapauksessa ja toisenlaisella näytöllä tulkinta voi edelleen johtaa toisenlaiseen lopputulokseen.

Korkeimman oikeuden vuonna 2013 antaman ratkaisun mukaan yhtiöllä on hallintaoikeus rakennuksen ulkoseinään myös osakkaan parvekkeen kohdalla. Koska korkeimman oikeuden ratkaisulla on hovioikeutta suurempi painoarvo, kannattaa taloyhtiöissä edelleen noudattaa korkeimman oikeuden linjaa. Oikeustila on nyt ristiriitainen, joten korkein oikeus myöntänee valitusluvan nyt esillä olleeseen tapaukseen, ja epäselvyys aikanaan poistuu.

Lue myös: Viisi vinkkiä osakkaan remonttiin

Lue myös: Kuinka pian osakkaan remontti-ilmoitus on käsiteltävä?

The post Ilmalämpöpumppu parvekkeelle – ei edelleenkään niin yksinkertaista appeared first on Kotitalo-lehti.

Mitä taloyhtiön vakuutus kattaa?

Ma, 12/09/2019 - 12:49

Taloyhtiön vakuutuksen pitää lähtökohtaisesti kattaa neljä eri vahinkotyyppiä: omaisuusvahingot, kiinteistönomistajan aiheuttamat vahingot, varallisuusvahingot ja oikeusturvavahingot.

Tyypilliset omaisuusvahingot ovat vuotoja, paloja ja ilkivaltaa. Kiinteistönomistajan aiheuttamat ja vastuulla olevat vahingot taas tarkoittavat yleensä liukastumisia tai pudonneen lumen aiheuttamia onnettomuuksia. Näiden lisäksi vakuutuksen pitää kattaa hallituksen jäsenten aiheuttamat varallisuusvastuuvahingot sekä oikeusturvavahingot, eli taloyhtiön kulut riitatilanteissa.

Perustason vakuutusta kutsutaan ilmiöpohjaiseksi, sillä se korvaa vain tietyt, sopimukseen kirjatut vahingot. All risk -vakuutus on hieman kalliimpi, mutta kattaa suurimman osan ennalta arvaamattomista vahingoista.

Isännöinti ja hallitus huolehtivat, että taloyhtiön vakuutus on kunnossa. Lisäksi on tärkeää, että kaikilla asukkailla on oma kotivakuutus.

Lähde: Palvelujohtaja Jani Korhonen, Howden Group

The post Mitä taloyhtiön vakuutus kattaa? appeared first on Kotitalo-lehti.

Sanakirja: Energiaremontti

Ma, 12/09/2019 - 12:25

Taloyhtiön energiaremontti on nimensä mukaisesti rakennuksessa tehtävä korjaushanke, jonka tavoitteena on pienentää taloyhtiön energiakuluja. Käytännössä tämä tapahtuu uusimalla ja päivittämällä kiinteistötekniikkaa.

Taloyhtiön energiaremontin voi toteuttaa eri tavoin. Tyypillisesti remontti voi tarkoittaa siirtymistä kaukolämmöstä maalämpöön tai muuhun uusiutuvaan energialähteeseen. Tästä on hyvä aloittaa, sillä lämmitys on yksi taloyhtiöiden suurimmista kulueristä. Energiaremontissa voidaan optimoida myös rakennuksen jäähdytys kesän helteitä ajatellen. Vanhoissa taloyhtiöissä energiatehokkuutta voidaan parantaa esimerkiksi ilmanvaihtoa ja tiivisteitä uusimalla.

Laajemmassa mittakaavassa energiaremontilla voidaan viitata myös koko Suomen kattavaan muutokseen, jossa fossiiliset energialähteet korvataan uusiutuvalla energialla, kuten tuulivoimalla, auringolla ja bioenergialla.

The post Sanakirja: Energiaremontti appeared first on Kotitalo-lehti.

Myytti: Kierrätys ei kannata, kun kaikki jätteet kuitenkin poltetaan

Ma, 12/09/2019 - 12:22

Ei ole totta. Jätteiden lajittelu ja kierrätys kannattaa niin luonnonvarojen kuin talouden näkökulmasta.

Ainoastaan lajittelemalla voi varmistaa, että jäte hyödynnetään uusien tuotteiden raaka-aineena. Kierrätys vähentää neitseellisten raaka-aineiden käyttöä ja säästää luonnonvaroja. Jätteen hyödyntäminen energiana on myös paljon kalliimpaa kuin raaka-aineena kierrätettävien jätteiden käsittely.

Myytti on saattanut syntyä siitä, että lajitteluvirhetapauksissa kierrätysastian sisältö laitetaan sekajätteeseen. Yleensä ihmiset osaavat lajitella hyvin, eikä virheitä synny.

Myytin mursi palvelujohtaja Jaana Turpeinen Lounais-Suomen Jätehuolto Oy:stä.  

The post Myytti: Kierrätys ei kannata, kun kaikki jätteet kuitenkin poltetaan appeared first on Kotitalo-lehti.

Montako jäsentä taloyhtiön hallituksessa pitää olla?

Ma, 12/09/2019 - 12:20

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön hallituksessa tulee olla 3-5 jäsentä. Säännös on kuitenkin olettamasäännös, eli siitä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Hallitukseen on kuitenkin valittava aina vähintään yksi varsinainen jäsen.

Jos yhtiöjärjestys niin määrää, voi hallituksessa siis olla kolmen, neljän tai viiden sijaan vain yksi tai kaksi jäsentä, tai enemmän kuin viisi jäsentä. Kun jäseniä on vähemmän kuin kolme, täytyy lain mukaan hallituksella olla vähintään yksi varajäsen.

Hallituksen kokoa kannattaa pohtia maalaisjärjellä ja käytännön tekemisen kautta. Minkä kokoisella kokoonpanolla taloyhtiön asioiden hoito sujuu parhaiten? Jos kyseessä on iso yhtiö, jossa on paljon asioita hoidettavana, voi tehtäviä jakaa tasaisemmin isolle hallitukselle. Jos kyseessä taas on hyvin pieni yhtiö, jossa arki rullaa omalla painollaan, pärjää yhtiö kenties pienelläkin hallituksella.

Olipa kyseessä iso tai pieni hallitus, on tärkeää muistaa, että se edustaa osakkaita. Osakkaiden ja asukkaiden kuuleminen on tärkeää yhtiön koosta riippumatta.

The post Montako jäsentä taloyhtiön hallituksessa pitää olla? appeared first on Kotitalo-lehti.

Milloin uudiskohteelle palkataan isännöitsijä?

To, 12/05/2019 - 13:31

Myös vasta rakenteilla olevalla talolla on jo isännöitsijä. Isännöitsijän on palkannut rakennuttaja ja valinnut rakennusliikkeen työntekijöistä koostuva hallitus. Rakenteilla olevan talon isännöitsijä tekee kohdekäyntejä ja kilpailutuksia sekä valmistelee erilaisia sopimuksia ja tilaisuuksia, esimerkiksi hallinnonluovutusta sekä vastaanottotarkastusta.

Kun asukkaat muuttavat uudiskohteeseen, isännöinti on taloyhtiön edustajana mukana luovutuskokouksessa. Uusi, taloyhtiön osakkaista muodostettu hallitus aloittaa työnsä luovutuksen jälkeen.

Isännöinti on hallituksen apuna, jotta uudiskohteen vastaanotossa reklamointi ja muut toimenpiteet hoidetaan oikea-aikaisesti ja oikein. Rakennuttajan valitsemaa isännöintiä ei kannattaa kilpailuttaa automaattisesti. Hallituksen kannattaa ensin selvittää, sopiiko isännöinti kyseiselle taloyhtiölle ja käydä isännöitsijän kanssa läpi isännöintisopimus sekä kaikki muut sopimukset liitteineen.

The post Milloin uudiskohteelle palkataan isännöitsijä? appeared first on Kotitalo-lehti.

Lotraako naapurisi vettä sinun rahoillasi? Kohta se loppuu

To, 12/05/2019 - 10:27

Käyttöveden laskutus on sujunut hyvin taloyhtiöiden määrittämillä vesimaksuilla, mutta muutos on tulossa. EU haluaa ohjata vesilaskutusta läpinäkyvämpään suuntaan siten, että taloyhtiön asukkaat näkisivät vesilaskustaan kuluttamansa vesimäärän ja sen lämmittämiseen tarvitun energian. Laskutettu summa määräytyisi tarkalleen niiden mukaan.

Tutkimusten mukaan havahtuminen omaan kulutukseen ja sen kustannuksiin laskee veden ja energian kulutusta. Tavoitteen ajamiseen on nyt valjastettu uusi EU:n energiatehokkuusdirektiivi. Se on saatettava voimaan jäsenmaiden lainsäädäntöön ensi vuoden lokakuuhun mennessä. Direktiivin mukaan huoneistokohtaiset vesimittarit olisi asennettava jokaiseen taloyhtiöön ja niitä olisi myös käytettävä vesilaskutuksen perusteena.

Pelkästään Suomen rivi- ja kerrostaloissa direktiivi koskee 2,7 miljoonaa ihmistä. Asiaa valmistellaan parhaillaan työ- ja elinkeinoministeriössä, ja siitä odotetaan seuraavaksi hallituksen esitystä.

Monissa taloyhtiöissä ei ole mittareita

Ennen kuin direktiivi taipuu laiksi, TEM:in on ratkaistava monta käytännön ongelmaa. Direktiivi istuu huonosti suomalaiseen asunto-osakeyhtiömalliin, jollaista muualla Euroopassa ei tunneta. Asiaa on kuitenkin edistetty jo aiemmin: vuodesta 2013 lähtien vesimittareiden asentaminen on ollut pakollista sekä uudisrakennuksiin että putkiremontin yhteydessä vanhoihin taloyhtiöihin.

Suomessa on kuitenkin edelleen runsaasti taloyhtiöitä, joissa ei ole huoneistokohtaisia vesimittareita.

– Maalaisjärki sanoo, että vanhassa talokannassa vesimittarien asennus tulisi ajankohtaiseksi vasta sitten, kun niissä on linjasaneeraus käsillä. Silloin tarvittaisiin aika pitkä siirtymäaika vanhalle talokannalle, sanoo Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén.

Hän ottaa esimerkiksi taloyhtiön, jossa putkiremontti on tehty vuonna 2012, jolloin huoneistokohtaiset vesimittarit eivät olleet vielä pakollisia. Korjatuilla putkistoillaan ja viemäreillään taloyhtiö pärjäisi hyvin kymmeniä vuosia eteenpäin, vaikka mittareita ei olisikaan.

Sallmén kertoo olevansa luottavaisin mielin sen suhteen, että asiaan löytyy ratkaisu. Kaikissa direktiiveissä, kuten tässäkin, on kansallista liikkumavaraa, jos se vain halutaan käyttää.

– Olisihan se aivan mahdotonta ja vastoin kaikkia järkiargumentteja, että ehjää järjestelmää pitäisi alkaa remontoimaan.

Myyntipäällikkö Tapio Rask suomalaisia vesimittausjärjestelmiä valmistavasta Vertosta sanoo,
että ilman putkiremonttia huoneistokohtaisten vesimittarien asentaminen on täysin mahdotonta.

– Sellaista ei pystytä nykytekniikalla tekemään. Sellaista ei ole edes lähitulevaisuudessa näkyvillä. Nykytekniikka vaatii, että putki on laitettava poikki ja siihen on laitettava anturi, jonka läpi vesi kulkee. Vanhoissa taloyhtiöissä se olisi niin kallista, että sellaista ei tehdä. Vesimittarien asennus voisi maksaa jopa puolet putkiremontin hinnasta. Vaikka kuinka direktiivissä haluttaisiin, niin ei tule onnistumaan.

Mittarit on pitänyt asentaa, muttei käyttää

Kuntien rakennusvalvonnan myöntämät poikkeukset vesimittareiden ovat tiettävästi olleet häviävän harvinaisia. Mielenkiintoista kuitenkin on, ettärakennusmääräykset eivät ota kantaa siihen, käyttääkö taloyhtiö asennettuja mittareita vesilaskutuksen perusteena vai ei.

Huoneistokohtaiset mittarit on siis pitänyt asentaa, mutta niitä ei ole ollut pakko käyttää.

– Joissain taloyhtiöissä ajatusmaailma on se, että vesi on niin halpaa, että sitä ei kannata erikseen ruveta laskuttamaan. Ajatellaan, että laitetaan ne halvimmat vesimittarit, kun ei me kuitenkaan oteta niitä käyttöön, Rask kuvailee.

Sekä Helsingin Sanomat että Kauppalehti ovat kertoneet, että monessa talossa mittarien käytöstä on luovuttu, koska lukemat on koettu epäluotettaviksi. Syyksi käytöstä luopumiselle on esitetty myös asukkaiden kuumentuneita tunteita, kun vesilasku onkin yhtäkkiä ollut yllättävän suuri.

– Ensimmäisen huoneistokohtaisen laskutuksen jälkeen noin viisi prosenttia taloyhtiön asukkaista hyökkää isännöitsijän kimppuun, että nyt hommassa on jotain mätää. Näin käy joka kerta. Jos vesimaksu on aiemmin ollut vain 20 euroa kuukaudessa, yhtäkkiä se on voinut nousta kolmin- tai nelinkertaiseksi, Rask kertoo.

Tieto omasta kulutuksesta laittaa ajattelemaan

Suomalaiset kuluttavat keskimäärin 140 litraa vettä vuorokaudessa. Raskin mukaan karkeasti ottaen noin viisi prosenttia asukkaista aiheuttaa suurimman vedenkulutuksen taloyhtiössä. Toiset pärjäävät 50 litralla, mutta harvinaista ei ole sekään, että viemäriin lorahtaa 300 litraa vuorokaudessa.

– Suurta vedenkulutusta selittävät yleensä pitkät suihkut. Toiseksi suurin kulutuspiikki on astioiden tiskaaminen käsin.

Muitakin huomaamattomia vesisyöppöjä on. Rask mainitsee, että hampaiden peseminen tai parran höylääminen veden juostessa hanasta nostaa kulutusta paljon. Kun taloyhtiöön asennetaan huoneistokohtaiset vesimittarit, yhtiön vedenkulutus laskee yleensä 30 prosentilla.

– Jos kysyttäisiin kadulla, kumpi on kalliimpaa, sähkö vai vesi, vastaus olisi aina sähkö. Totuus on toinen. Vesi maksaa kotitaloudelle suunnilleen kaksi kertaa sen, mitä sähkö. Mutta kun vettä ei ole mitattu eikä sen kustannustasoa tiedetty, sitä on käytetty holtittomasti. Vasta tieto kustannuksista laittaa ihmiset ajattelemaan ja vähentämään vedenkulutusta.

Vesi maksaa kotitaloudelle suunnilleen kaksi kertaa sen, mitä sähkö.

Kun huoneistokohtaisiin vesimittareihin siirrytään, veden hintaan lasketaan myös veden lämmityksen kustannus. Tätä ei ole perinteisesti tehty taloyhtiötasolla. Veden lämmittäminen maksetaan taloyhtiössä esimerkiksi kaukolämpölaskun kautta, eikä siinäkään laskussa erotella rakennuksen ja veden lämmittämisen kuluja.

– Monet osakkaat luulevat, että kaukolämpölasku tulee talon lämmittämisestä, mutta käyttöveden lämmittäminen kattaa noin kolmasosan kaukolämpölaskusta. Yllätys tulee siitä, kun se kolmasosa siirretäänkin asukkaiden käyttövesikustannuksiin, mihin se oikeasti kuuluu. Taloyhtiö säästää, mutta kaikki asukkaat eivät, Rask selvittää.

Tuliko asennettua liian halvat mittarit?

Isännöitsijä Mika Wallin helsinkiläisestä ASA-Isännöinnistä kertoo, että huoneistokohtaiset vesimittarit toimivat sekä hyvin että huonosti riippuen siitä, millaiset mittarit taloon on asennettu. Hänen näkökulmastaan erot syntyvät siitä, kuinka helposti mittareista saadaan tietoa.

– Isännöitsijän työtä helpottaa, jos tieto kulkee suoraan isännöinnin ohjelmistoon ilman mekaanista siirtotyötä. Mutta meillä on myös sellaisia kohteita, joissa huoltomies käy ottamassa valokuvat jokaisesta mittarilukemasta erikseen ja toimittaa ne koosteena meille. Valitettavasti tietojen kirjaaminen ja tallentaminen toimiston järjestelmään tuottaa taloyhtiöille lisäkuluja, Wallin sanoo.

Hän kertoo, että monessa taloyhtiössä mietitään parhaillaankin, asennetaanko vain ne halvimmat mittarit, koska niitä ei ole kuitenkaan pakko ottaa käyttöön.

– Kun järjestelmän hankintaa suunnitellaan, eri hintaisten vaihtoehtojen kohdalla ei ole välttämättä edes kerrottu, mitkä ovat mittareiden koko elinkaaren käyttökustannukset, Wallin sanoo.

Verton Tapio Raskin mukaan heidän järjestelmässään mittareiden käyttö ei maksa taloyhtiöille mitään. Kun taloyhtiö on hankkinut mittarit ja isännöinnille ohjelmiston, asukkaat voivat ladata kännykälleen ilmaisen sovelluksen, josta veden kulutusta voi seurata reaaliaikaisesti. Tiedot kulkevat isännöinnin ohjelmistoon automaattisesti, ja isännöinti tekee niistä laskut.

– Laskusta huomataan, että kyllä tämä taitaa pitää paikkaansa, kun Tallinnan matkan aikana ei näköjään mennyt yhtään vettä, Rask havainnollistaa.

Laki menee yhtiöjärjestyksen edelle

Vesimittarikauppiaat ovat olleet hyvin tietoisia siitä, että Suomessa laki on edellyttänyt asuntokohtaisten vesimittareiden asentamista uudis- ja putkiremonttikohteisiin. Turvallisuus- ja kemikaalivirasto Tukes huomautti viime vuonna alan ammattilaisia, että vain vaativat testit hyväksytysti läpikäyneitä vesimittareita voi käyttää laskutuksessa.

Mittareiden asennuksessa on myös huomattavia eroja: ne pitää asentaa joko pysty-, vaaka- tai vinoputkeen mittarista riippuen. Jos mittarit on asennettu väärin, myös mittaustulokset ovat epäluotettavia.

– Selvittelyssä on tullut esiin asennuksessa tehtyjä virheitä: esimerkiksi suorat putkiosuudet puuttuvat tai mittari on asennettu asennusohjeiden vastaisesti näyttötaulu alaspäin. Asennusvirheiden vaikutusta mittaustarkkuuteen on vaikea selvittää, ylitarkastaja Heikki Koivula sanoo Tukesin tiedotteessa.

Kehnosta laadusta ei ole Raskin mielestä kenellekään mitään iloa.

– Koko alaa haittaavat sellaiset toimijat, joita ei kiinnosta, toimivatko mittarit ja onko ne asennettu oikein. Jos on tullut asennettua kehnot mittarit, ne voi vaihtaa parempiin, mutta ilmaista se ei ole. Ja osakkaita harmittaa, kun järjestelmästä on jo kertaalleen maksettu, hän sanoo.

Kun asuntokohtaisten vesimittareiden käyttäminen laskutuksessa tulee direktiivin mukaan pakolliseksi, nousee edistyneemmän laitekannan suosio, uskoo isännöitsijä Wallin. Pakollisuus siis tulee, mutta ehkä jonkinlaisella siirtymäajalla.

Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén huomauttaa, että vaikka taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä olisi sovittu veden laskutuksesta taloyhtiön henkilöluvun mukaan, direktiivistä syntyvä laki menee yhtiöjärjestyksen edelle.

– Näin direktiiviä lienee pakko tulkita, eikä siinä ole juurikaan valinnanvaraa, hän sanoo.

The post Lotraako naapurisi vettä sinun rahoillasi? Kohta se loppuu appeared first on Kotitalo-lehti.

Liian moni taloyhtiö reputtaa paloturvallisuudessa ja sillä on murheellisia seurauksia – siksi pelastussuunnitelmaa ei saisi unohtaa

Ma, 11/25/2019 - 16:22

Suomessa kuoli 51 ihmistä tulipaloissa vuonna 2018. Rakennuksissa sattuneista palokuolemista 21, eli lähes puolet, tapahtui rivi- ja kerrostaloissa. Luvut ovat murheellisia, mutta niihin voi vaikuttaa: paloturvallisuuteen vaikuttavat palohälytysjärjestelmät ja hyvä pelastussuunnitelma, jota myös toteutetaan arjessa.

Helsingissä sijaitsevassa 24 asunnon Asunto Oy Luoteisväylä 30:ssä tehtiin äskettäin putkiremontti. Samalla taloyhtiö päätti tehdä mittavia parannuksia talon paloturvallisuuteen: palohälytysjärjestelmä uusittiin ja kytkettiin suoraan sähköverkkoon, yhteiset tilat siivottiin ylimääräisestä palokuormasta, palo-ovien kunto tarkastettiin ja pelastussuunnitelma päivitettiin ajan tasalle.

– Siirryttiin dinosaurusajasta nykyaikaan, kuvailee hallituksen puheenjohtaja Ari V. Mentu.

Mentu kertoo, että aikaisemmin osa yhteisten tilojen hälyttimistä oli väärin sijoitettu, mikä aiheutti turhia hälytyksiä.

– Saunaosaston hälyttimet huusivat joskus aiheettomasti. Siinä syntyi vähän poika ja susi -ilmiö, kun asukkaat eivät enää ottaneet hälytyksiä todesta.

Pelastussuunnitelman taloyhtiö teetti kiinteistöja turvallisuusalan yritys Safetumilla. Yritys teki talossa riskitarkastuksen ja kirjasi ylös puutteet. Yhtiön hallituksen vastuulle jää suunnitelmasta tiedottaminen.

– Pelastussuunnitelma jaetaan kaikille osakkaille ja asukkaille, ja siihen kehotetaan tutustumaan, Mentu sanoo.

Turvallisuudesta pitäisi puhua enemmän

Suomen Pelastusalan Keskusjärjestön (SPEK) turvallisuusasiantuntija Jari Poudan näppituntuma on, että pelastussuunnitelman laatiminen ja siitä tiedottaminen on hoidettu taloyhtiöissä kohtalaisesti.

– Yhtiöllä on velvollisuus ilmoittaa suunnitelmastaan pelastusviranomaiselle, mutta siitä, miten kattavia suunnitelmat ovat ja miten niistä kerrotaan asukkaille, ei ole olemassa virallisia tilastoja, Pouta sanoo.

Perusongelma on, että pelastussuunnitelma tuppaa unohtumaan.

Pelastussuunnitelma on laadittava vähintään kolmen huoneiston asuinrakennuksiin. Taloyhtiön hallitus tekee pelastussuunnitelman harvoin itse, vaan sen laatiminen ulkoistetaan yleensä kilpailutuksen kautta joko isännöintiyritykselle tai kiinteistö- ja turvallisuusalan yritykselle. Jos työn tekee turvallisuusyritys, isännöitsijä on yleensä välikätenä.

– Malli on mielestäni toimiva. Siitä on hyötyä, että kiinteistöä katsoo ulkopuolinen ammattilainen, sanoo Mentun yhtiön isännöitsijänä toimiva Eveliina Leskinen Olarin Huolto Oy:stä.

Leskisen mukaan myös isännöitsijän täytyy tuntea kiinteistölle laadittu pelastussuunnitelma. Kiinteistökohtaiset tiedot, esimerkiksi tiedot poistumisreiteistä ja kokoontumispaikoista, ovat pelastussuunnitelman olennaisinta sisältöä. Lain mukaan tiedotusvastuu pelastussuunnitelmasta on rakennuksen haltijalla, eli käytännössä hallituksella, mutta laki jättää hallitukselle harkinnan varaa: suunnitelmasta on tiedotettava asukkaille ”tarvittavalla tavalla”.

– Perusongelma on, että suunnitelma tuppaa unohtumaan, ellei yhtiön hallinnossa ole mukana ihmisiä, joille paloturvallisuus on sydämen asia, Pouta sanoo.

Pelastussuunnitelman ideana on saada asukas miettimään riskejä.

– Taloyhtiöissä tämä aihe pitäisi saada yleiseen keskusteluun. Turvallisuudesta puhuminen koetaan kuitenkin epäseksikkääksi.

Lakisääteiset asiat eivät ole kaikilta osin kunnossa

Palveluyritys Safetumin kokoama pelastusturvallisuuden vuositilasto kertoo, että pelastussuunnitelman mukaisia toimenpiteitä toteutetaan kiinteistöissä keskimäärin välttävästi. Se tarkoittaa, että lakisääteiset asiat eivät ole kaikilta osin kunnossa.

Tiedot perustuvat Safetumin asiakkaistaan keräämään aineistoon. Yhtiö tarkasti viime vuonna lähes 4 000 asuin- ja toimistokiinteistöä. Safetumin toimitusjohtajan Tuomas Jurvelinin mukaan puutteita on tyypillisesti taloyhtiöiden rakenteissa, paloturvallisuuslaitteiden huollossa sekä pelastussuunnittelussa ja siitä tiedottamisessa.

Lähes joka neljäs kiinteistö ei ollut tiedottanut pelastussuunnitelmasta asukkaille asianmukaisesti.

– Tyypillinen rakenteellinen riski on puute palokatkoissa. Esimerkiksi sähkökeskuksesta on vedetty sähköjohdot katon läpi ylempään kerrokseen, eikä läpivientiä ole tiivistetty palokatkomassalla niin, ettei palo pääse rakenteisiin, Jurvelin kertoo.

Lain edellyttämä pelastussuunnitelma löytyy lähes kaikista taloyhtiöistä, mutta viime vuonna 62 prosentissa eli reilusti yli puolissa Safetumin tarkastamista kiinteistöistä suunnitelma ei ollut ajan tasalla. Lähes joka neljäs kiinteistö ei ollut tiedottanut suunnitelmasta asukkaille asianmukaisesti.

– Paloturvallisuuteen liittyvät vaarat ja riskit pitäisi tunnistaa ja tehdä niistä johtopäätelmät pelastussuunnitelmaan. Vain tunnistettuihin riskeihin voidaan varautua, Jurvelin toteaa.

Mentu toteaa, että taloyhtiön hallituksessa ei voi olla kaikkien alojen asiantuntijoita, eikä jäsenillä ole välttämättä valmiiksi tietoa esimerkiksi pelastuslain sisällöstä. Hänen taloyhtiössään ei ole nimetty erityistä turvallisuusvastaavaa, vaan paloturvallisuusasiat on vastuutettu puheenjohtajalle.

Mentu luonnehtii oman yhtiönsä isännöitsijää käytännön tekijäksi, joka toimeenpanee hallituksen esittämiä korjausesityksiä ja huolehtii aktiivisesti myös paloturvallisuudesta. Kun Mentun taloyhtiö päätti teettää pelastussuunnitelmansa Safetumilla, isännöitsijänä toimiva Eveliina Leskinen oli mukana tarkastuskierroksella. Hän myös tarkasti Safetumin tekemän suunnitelman ja tiedotti siitä asukkaille.

Leskinen sanoo, että isännöitsijällä on yleensä paljon hoidettavaa taloyhtiöiden paloturvallisuudessa. Hallitus viime kädessä vastaa paloturvallisuudesta, mutta tavallinen malli on se, että käytännön työ ulkoistetaan isännöitsijälle.

– Tyypillisesti isännöitsijä huolehtii esimerkiksi siitä, että pelastussuunnitelma on päivitetty ja sammuttimet ja sprinklerilaitteet huollettu ajallaan, lakisääteiset tarkastukset tehty ja asukkaille tiedotettu pelastussuunnitelmasta, Leskinen kertoo.

Tarvitaan tietoa ja asenteiden muokkausta

SPEKin Jari Pouta painottaa asukkaiden vastuuta paloturvallisuudessa. Taloyhtiöissä paloturvallisuus on sekä taloyhtiön että asukkaan asia.

– Herättelisin ihmisiä katsomaan omaa kotia. Edelleenkään kaikki eivät miellä esimerkiksi sitä, miten vaarallisia tuikkukynttilät voivat olla, jos ne asettaa liian lähelle toisiaan, Pouta sanoo.

Edelleen moni vastaa, että menisi hätätilanteessa savuiseen porraskäytävään.

Tuikkukynttilöissä on metallinen kuppi, joka kuumenee tuikun palaessa. Kuumennut kuppi voi kuumentaa ja höyrystää liian lähelle asetetun tuikkukynttilän steariinin niin, että neste syttyy tuleen ja roihahtaa liekkeihin. Poudan mukaan SPEKin selvityksissä tulee säännöllisesti esille, että ihmisillä on usein vääriä käsityksiä siitä, miten tulipalotilanteessa tulisi kerrostalossa toimia – vaikka oikeat ohjeet löytyisivät pelastussuunnitelmasta.

– Tästä on puhuttu sata vuotta, mutta edelleen moni vastaa, että menisi hätätilanteessa savuiseen porraskäytävään. Oikea tapa on pysytellä huoneistossa. Ei ymmärretä, miten myrkyllistä se savu voi olla.

Vanha virsi on myös palovaroittimista muistuttaminen. Vanhoissa kiinteistöissä, joissa huoneistojen palovaroittimet toimivat pattereilla, varoittimien kunnosta huolehtivat lain mukaan asunnon haltijat. Sähköverkkoon kytkettyjen varoittimien taas katsotaan olevan kiinteitä sähköasennuksia, ja niistä vastaa kiinteistön omistaja.

– Näin on lainsäätäjä päättänyt. Kaikissa huoneistossa varoittimia ei edelleenkään ole, ne on sijoitettu väärin tai niissä ei ole patteria. Tilanne paranisi, jos taloyhtiö hoitaisi kaikki varoittimet, Pouta sanoo.

Myös Isännöintiliitto on ajanut kaikkien palovaroittimien asentamisen ja vuosihuollon siirtämistä taloyhtiön vastuulle. Asukkaiden asennemuokkaus ei tapahdu itsestään, vaan Poudan mukaan se edellyttää oma-aloitteisuutta taloyhtiöltä.

– Perinteinen tapa on, että taloyhtiö pyytää vapaapalokunnan järjestämään sammutusharjoituksen. Asennekasvatus ei ole lakisääteistä, vaan se vaatii hallitukselta aktiivisuutta.

Viestinnällä on suuri merkitys

Safetumin Tuomas Jurvelin sanoo, että pelkkä asennemuutos ei riitä, vaan tarvitaan lisää tietoa.

– Pitäisi alkaa tarkastelemaan turvallisuutta kokonaisuutena. Muun muassa Safetum myy asiakkailleen palvelua, jossa kiinteistökohtaiset pelastussuunnitelmat ja niitä koskevat tiedotteet sekä paloturvallisuuteen liittyvät viranomaisohjeet ovat sähköisesti taloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijöiden saatavilla.

Jurvelinin mukaan hyvä pelastussuunnitelma huomioi kohteen erityispiirteet ja perustuu kiinteistön vaarojen ja riskien arviointiin, joka on tehty paikan päällä.

Tärkeimpiä asioita on, että suunnitelmasta tiedotetaan asukkaille.

– Tärkeimpiä asioita on, että suunnitelmasta tiedotetaan asukkaille, eikä se jää esimerkiksi jonkun hallituksen jäsenen haltuun Word-dokumenttina. Me tuotamme aineistoa viestinnän tueksi, mutta hallitus viime kädessä vastaa viestinnän toteuttamisesta.

Palveluntarjoajan toive on, että taloyhtiöt velvoitettaisiin teettämään säännöllinen riskinarviointi, jotta kiinteistön tilaa seurattaisiin nykyistä tiiviimmin.

– Paloturvallisuudesta huolehtiminen on myös taloudellisesti järkevää. Esimerkiksi vakuutusyhtiö saattaa vähentää tulipalovahingoista maksamiaan korvauksia, jos lakisääteisiä velvoitteita on laiminlyöty, Jurvelin huomauttaa.

Suora yhteys päivystykseen ei pelasta palolta

Moni taloyhtiö on ostanut palvelun, jossa uudenaikainen palohälytysjärjestelmä hälyttää suoraan palveluntarjoajan päivystykseen.

– Jos esimerkiksi vikahälytykset eivät välity eteenpäin, todellisessa palotilanteessa laitteisto saattaa olla vikatilassa eikä hälytä havaitsemastaan palosta asukkaille. Jos laitteisto hankitaan, sitä tulee myös huoltaa ja ylläpitää, Jurvelin sanoo.

SPEKin Pouta painottaa, että hätätilanteessa asukkaan ei pidä tuudittautua huoltoyhtiön apuun.

– Jos jää odottelemaan, että huoltomies hoitaa avun paikalle, todennäköisesti avun saapuessa on jo myöhäistä. Tulipalo kehittyy täyden palamisen vaiheeseen noin seitsemässä minuutissa. Jos talossa palaa, ihmisen pitää itse toimia.

Hallituksen puheenjohtaja Mentu sanoo, että tärkeää on myös se, miten paloturvallisuudesta viestitään taloyhtiössä. Hänen yhtiössään luontevaksi kanavaksi on muodostunut talon yhteinen Facebook-ryhmä.

– Siellä on edustajat melkein kaikista asunnoista. Siellä on hyvä heittää ohjeita ja käydä keskustelua esimerkiksi pelastusteille parkkeeraamisesta tai grillin käytöstä. Opastusta on hyvä antaa, mutta se kannattaa tehdä niin, ettei se tunnu käskemiseltä. Ihmiset ovat kuitenkin erilaisia, Mentu sanoo.

Neuvoja pelastussuunnitelman tekoon saa SPEKin sivuilta.

The post Liian moni taloyhtiö reputtaa paloturvallisuudessa ja sillä on murheellisia seurauksia – siksi pelastussuunnitelmaa ei saisi unohtaa appeared first on Kotitalo-lehti.

Sivut